Judicialis Rechtsprechung

I.

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Schadensersatz wegen Verletzung notarieller Pflichten im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Bauträgervertrages, weil er den behördlichen Aufteilungsplan der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht überprüft und sie nicht darüber belehrt habe, dass die auf der Planzeichnung zum notariellen Vertrag angegebene Größe der Dachterrasse vom behördlichen Aufteilungsplan abweiche, so dass sie nach dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung - neben einer weiteren Wohnungseigentümerin - die notwendigen Kosten der Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächlichen Gegebenheiten zu tragen habe.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils verwiesen. Die Darstellung des Tatbestandes ist dahin zu ergänzen, dass Vertragsgegenstand des notariellen Vertrages vom 06.12.1994 die in § 1 näher beschriebene Wohnungseigentumseinheit, nämlich

"...Straße ..., Miteigentumsanteil von 502/10.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Penthaus gelegenen und im Aufteilungsplan mit Nummer 34 bezeichneten Wohnung sowie an dem mit Nummer 34 bezeichneten Kellerraum, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von O1, Nummer ...," ist.

Das Landgericht hat der Klage nach Beweiserhebung unter Abweisung im übrigen in Höhe von 50 % des bisher entstandenen und zukünftig entstehenden Schadens stattgegeben. Obgleich der Beklagte gemäß §§ 2, 3 des notariellen Vertrages habe davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin vor der Beurkundung von der Verkäuferin die Teilungserklärung ausgehändigt erhalten und den Aufteilungsplan eingesehen habe, habe er einen Planvergleich zwischen dem der notariellen Urkunde beigefügten Plan der Wohnung Nr. 34 und dem behördlichen Aufteilungsplan vornehmen und auf die Größendifferenz der Dachterrasse hinweisen müssen, da nur er die Gefahr der nachträglichen Planänderung gekannt habe. Die Klägerin müsse sich aber ein Mitverschulden in Höhe von 50 % anrechnen lassen. Hätte sie nicht bestätigt, den Aufteilungsplan zu kennen, hätte der Beklagte die Klägerin auf das Risiko der nachträglichen Planänderung hingewiesen und die Klägerin hätte nicht auf die Vorlage des Aufteilungsplans zur Durchsicht durch den Beklagten verzichtet.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, mit der er seinen erstinstanzlich gestellten Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Es liege keine Abweichung zwischen der verkauften Wohnungseinheit und der im Wohnungsgrundbuch eingetragenen vor, weil sich der Kaufgegenstand durch die Eintragung im Wohnungsgrundbuch beschreibe. Da die Klägerin nach entsprechender Belehrung bestätigt habe, die Teilungserklärung erhalten und in die Pläne Einsicht genommen zu haben, habe er seiner Aufklärungs- und Hinweispflicht nach § 17 BeurkG genügt. Er habe keinen Planvergleich durchführen müssen, sondern sich vielmehr auf die Angaben der Vertragsparteien verlassen dürfen. Jedenfalls treffe die Klägerin ein überwiegendes Mitverschulden, da sie die Größendifferenz der Dachterrasse nach dem dem notariellen Vertrag beigefügten Plan und dem behördlichen Aufteilungsplan gekannt habe.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 27.06.2005 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Mit der selbständigen Anschlussberufung wendet sich die Klägerin unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens gegen das landgerichtliche Urteil, soweit die Klage in Höhe von 50 % abgewiesen worden ist.

Sie ist der Auffassung, sie habe davon ausgehend dürfen, dass der Inhalt des Planes Vertragsinhalt sei und mit der in den Grundakten vorhandenen Darstellung übereinstimme, wenn dieser Plan des Kaufobjektes zur Anlage des Kaufvertrages gemacht werde. Weiterhin habe das Landgericht eine fehlerhafte Tatsachenfeststellung vorgenommen und die Hinweis- und Aufklärungspflicht des Beklagten gemäß § 17 BeurkG nicht in ihrer vollen Tragweite erkannt. Der Beklagte habe sie nämlich weder nach entsprechender Belehrung nach ihrer Kenntnis von dem behördlichen Aufteilungsplan befragt, noch könne ihn eine unterstellte Kenntnisbestätigung entlasten. Er habe im Gegensatz zu ihr damit rechnen können und im Hinblick auf die Gestaltung des als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommenen Planes auch damit rechnen müssen, dass das Original des Aufteilungsplans beim Grundbuchamt nicht als unveränderte Kopie den Vertragsverhandlungen zugrunde liege. Kenntnis von der Größendifferenz der Dachterrasse habe sie nicht gehabt.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 27.06.2005 abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an sie 4.024,76 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.354,72 € seit 27.03.2004 sowie aus 670,04 € seit 18.04.2005 zu zahlen;

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihr sämtliche Schäden zu ersetzen, die ursächlich auf eine Beratungspflichtverletzung/ Aufklärungspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages zwischen der Firma A und ihr vom 06.12.1994 - Urkundenrolle Nr. .../... - zurückzuführen sind.

Der Beklagte beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Der Senat hat das Wohnungsgrundbuch Nr. ... des Grundbuchamtes O1 beigezogen und den Ausdruck zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

II.

Die Berufung und die selbständige Anschlussberufung sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache bleibt die Berufung aber ohne Erfolg, während die Anschlussberufung erfolgreich ist, weil die Klägerin von dem Beklagten uneingeschränkt Ersatz des Schadens bezüglich der von ihr zu tragenden Kosten der Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächlichen Gegebenheiten beanspruchen kann.

Der Feststellungsantrag ist nach § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Ein Feststellungsinteresse der Klägerin besteht deshalb, weil derzeit nicht alle zu erwartenden Kosten der Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächlichen Gegebenheiten und deren Wahrung im Wohnungsgrundbuch bezifferbar sind. Es stehen noch aus die Kosten der Zustimmungserklärungen 19 weiterer Wohnungseigentümer sowie dinglicher Pfandgläubiger, Grundbuchgebühren und Verwalterkosten.

Der Klägerin steht aus § 19 Abs. 1 BNotO gegen den Beklagten ein Anspruch auf Ersatz desjenigen Schadens zu, der ihr dadurch entstanden ist und entstehen wird, dass sie - neben einer weiteren Wohnungseigentümerin - für die Kosten der Anpassung der Teilungserklärung an die tatsächlichen Gegebenheiten in Anspruch genommen wird.

Der Beklagte hat zwar den Kaufgegenstand insoweit zutreffend beurkundet, als eine mangelnde Identität zwischen dem im Wohnungsgrundbuch eingetragenen und dem verkauften Wohnungseigentum entgegen der Auffassung der Klägerin gerade nicht besteht.

Der Inhalt des Planes, der als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommen worden ist, bestimmt den Kaufgegenstand nicht. In der notariellen Urkunde findet sich keine Verweisung auf den beigefügten Plan. Er ist vielmehr auf Wunsch der Klägerin formlos zur Urkunde genommen worden. Das im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentum, welches, wie hier, in der Kaufurkunde durch Angabe des richtigen Blattes des Wohnungseigentums bezeichnet ist, bestimmt sich allein durch diese Angabe. Aus dem Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchblattes ergibt sich nämlich, welcher Miteigentumsanteil Gegenstand des Kaufes ist und welches Sondereigentum dem Anteil zugeordnet wird. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums nimmt die Grundbucheintragung auf die Eintragungsbewilligung Bezug (§ 7 Abs. 3 WEG). Die Eintragungsbewilligung ihrerseits verweist auf die gesamte Teilungserklärung. Damit waren auch die darin enthaltenen Angaben über Zahl, Art und Lage der Räume sowie über die Wohnflächengröße schon bei Abschluss des Kaufvertrages Grundbuchinhalt. Demgemäß ist auch der Kaufgegenstand in der notariellen Urkunde durch die Bezeichnung des Wohnungsgrundbuches eindeutig bestimmt (BGH NJW 1994, 1347, zitiert nach Juris). Die Teilungserklärung brauchte daher weder in der Form des § 13 a BeurkG noch überhaupt in den Vertrag einbezogen werden.

Der Beklagte hat jedoch seine Aufklärungspflicht verletzt, da die Klägerin ein Sondereigentum mit einer 144,40 m² großen Dachterrasse kaufen wollte, aber nur ein solches mit einer 44,01 m² großen Dachterrasse gekauft hat.

Der Notar hat zu prüfen, was die Beteiligten tatsächlich wollen und sie dahingehend zu befragen (§ 17 Abs. 1 S. 1, Abs. 2, S. 1 BeurkG). Er kann den Willen der Beteiligten nur dann richtig erfassen und in die adäquate rechtliche Form gießen, wenn er den Sachverhalt geklärt hat, § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG (Ganter in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Randnummer 832). Dies hat der Beklagte unterlassen. Er hat die Beurkundung routinemäßig abgewickelt, ohne auf den (Sonder-)Wunsch der Klägerin einzugehen. Dadurch, dass die Klägerin wünschte, die streitgegenständliche Planzeichnung als Anlage zum notariellen Kaufvertrag zu nehmen, war für den Beklagten erkennbar, dass es der Klägerin darauf ankam, ein Sondereigentum mit einer Dachterrasse von 144,40 m² zu erwerben. Gerade die Zeichnung der Dachterrasse ist mit starken, unregelmäßigen Linien besonders hervorgehoben. Diese Umstände hätten dem Beklagten Veranlassung zu einer entsprechenden Erörterung und Nachprüfung geben müssen.

In diesem Zusammenhang kann es ihn nicht entlasten, dass die Klägerin - wie der Beklagte behauptet - ihm nach entsprechender allgemeiner Belehrung bestätigt habe, die behördlichen Aufteilungspläne bei der Verkäuferin eingesehen zu haben (§ 3 Abs. 2, 3 notarieller Vertrag). Die etwaige Bestätigung der Klägerin ist insofern nichtssagend, als die Größe der Dachterrasse nicht zum Gegenstand der Erörterung gemacht worden ist. Das behauptet der Beklagte nämlich gerade nicht. Vielmehr zieht er sich darauf zurück, er habe sich auf die Angaben der Beteiligten verlassen dürfen. Hier bestand aber eindeutig Klärungsbedarf. Der beklagte Notar konnte und musste im Hinblick auf die beschriebene Gestaltung des als Anlage zum notariellen Vertrag genommenen Planes im Gegensatz zur Klägerin, einer in Grundstücksgeschäften unerfahrenen Käuferin, damit rechnen, dass das Original des Aufteilungsplanes beim Grundbuchamt nicht als unveränderte Kopie den Vertragsverhandlungen zugrunde gelegen hatte und in dieser Form ebenso bei der Beurkundung vorlag. Dies hätte ihm Veranlassung zu einer ausdrücklichen Erörterung und entsprechenden Nachprüfung durch Planvergleich geben müssen. Der Planabgleich wäre dem Beklagten ein Leichtes gewesen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst dazugehörigen Plänen ist Teil der von dem Beklagten errichteten Teilungserklärung und bei Beantragung der Teilung im Grundbuch vorzulegen (§ 8 Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 4 WEG). Die Teilungserklärung vom 11.01.1994 lag ausweislich § 2 des notariellen Vertrages vom 06.12.1994 bei der Beurkundung vor. Wenn sie unvollständig gewesen sein sollte, fällt diese Versäumnis allein in den Verantwortungsbereich des Beklagten.

Aber selbst dann, wenn der Klägerin die Größendifferenz nach den Plänen bekannt gewesen wäre, hätte er sie darauf hinweisen müssen, dass der Kauf eines Sondereigentums mit der gewünschten 144,40 m² großen Dachterrasse ohne eine Änderung der Teilungserklärung nicht zu realisieren war. Die Klägerin war und ist nämlich der fehlerhaften Auffassung erlegen, dass der Kaufgegenstand durch den als Anlage zum Kaufvertrag genommenen Plan (mit-)bestimmt wird. Diese Fehlvorstellung war aber nur bei Erörterung und Klärung der Frage nach dem Kaufgegenstand zu korrigieren.

Den Beklagten trifft auch ein Verschulden an der Pflichtverletzung. Ihm ist Fahrlässigkeit vorzuwerfen, weil der Notar seine Dienstpflichten kennen und einhalten muss (BGH NJW 1996, 3009f).

Für die Änderung der Teilungserklärung ist der Klägerin bisher ein Schaden in Höhe von insgesamt 4.024,26 € entstanden, nämlich 670,04 € für die Zustimmung von Wohnungseigentümern sowie Pfandrechtsgläubigern und 3.354,72 € anteilige Architektenkosten C für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Wohnung Nr. 34. Diese nach Beweisaufnahme von dem Landgericht zutreffend festgestellte Schadenshöhe wird von dem Beklagten mit der Berufung nicht mehr angegriffen.

Die Kosten der Zustimmungserklärung weiterer neunzehn Wohnungseigentümer sowie Pfandrechtsgläubiger, Grundbuchgebühren und Verwalterkosten sind derzeit noch nicht bezifferbar.

Die Amtspflichtverletzung des Beklagten ist auch ursächlich für die eingetretenen oder noch eintretenden Schäden der Klägerin. Für den ursächlichen Zusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden kommt es darauf an, welchen Verlauf die Dinge im Fall einer pflichtgemäßen Aufklärung, Abgleichung und Belehrung durch den Beklagten genommen hätten. Dazu gehört die Betrachtung, wie die Beteiligten sich bei zutreffendem Verhalten des Notars entschieden hätten, insbesondere wie die Geschädigte reagiert hätte (Ganter, Rz. 2204; Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 5. Aufl., § 19 Rz. 125 f.). Die Formel des Bundesgerichtshofes geht dahin, bei pflichtwidrigem Unterlassen sei zu prüfen, wie sich die Vermögenslage des Betroffenen darstellen würde, wenn der Notar die Pflichtverletzung nicht begangen, sondern pflichtgemäß gehandelt hätte (BGH NJW-RR 1990, 629; BGHZ 123, 178, 180). Für hypothetische Willensentscheidungen kann allerdings schwerlich unmittelbarer Beweis angetreten werden. Es können allenfalls Hilfstatsachen vorgetragen werden, aus denen Schlüsse auf den weiteren Verlauf gezogen werden können. Deshalb ist für die haftungsausfüllende Kausalität bei Fragen hypothetischer Verläufe die Schadensschätzung nach § 287 Abs. 1 ZPO in besonderer Weise von Bedeutung (Arndt/Lerch/Sandkühler, §19 Rz. 142). Aus diesem Grund genügt es, wenn aufgrund der unterbreiteten Tatsachen für den einen oder anderen Verlauf eine deutlich überwiegende Wahrscheinlichkeit spricht (BGH NJW-RR 1996, 781).

Zunächst kann als sicher angenommen werden, dass die Klägerin zwar nicht endgültig vom Kauf Abstand genommen hätte, aber zunächst auf einer Änderung der Teilungserklärung bestanden hätte, da sie das Wohnungseigentum mit einer im Sondereigentum stehenden 144,40 m² großen Dachterrasse erwerben wollte. Eine seriöse Verkäuferin hätte bei Aufdeckung des "Fehlers" dem nicht widersprochen. Ihr war daran gelegen, dass streitgegenständliche Wohnungseigentum zu dem vereinbarten Preis zu verkaufen. Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers bestand nicht, vielmehr war der größere Teil der Dachterrasse nach den genehmigten Plänen als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen. Zudem spricht auch ein praktisches Bedürfnis für die Zuordnung zum Sondereigentum der Wohneinheit Nr. 34. Die Dachterrasse ist nämlich nur von dieser Wohneinheit aus erreichbar. Gründe, dass die Verkäuferin vorab die Änderung der Teilungserklärung abgelehnt hätte, sind damit nicht erkennbar, sie werden auch nicht von dem Beklagten vorgetragen.

Der Klägerin steht für den Ausgleich ihrer Schäden auch keine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 S. 2 BNotO zur Verfügung. Die anderweitige Ersatzmöglichkeit ist entfallen, da die teilende Verkäuferin in Insolvenz gefallen ist.

Ein Mitverschulden an der Entstehung des Schadens ist der Klägerin ebenfalls nicht anzulasten. Ihre etwaige Bestätigung, den behördlichen Aufteilungsplan zu kennen, durfte, wie ausgeführt, den Beklagten gerade nicht von einer Erörterung und Überprüfung des Kaufgegenstandes absehen lassen.

Aber selbst dann, wenn die Klägerin Kenntnis von der Größendifferenz nach den Plänen gehabt haben sollte, ist ihr kein Mitverschulden anzulasten. Denn weil die Klägerin war und ist nämlich der falschen Vorstellung hatte, dass der Kaufgegenstand durch den als Anlage zum Kaufvertrag genommenen Plan (mit-)bestimmt wird, musste sie ohne Aufklärung durch den Beklagten davon ausgehen, dass zu der gekauften Wohnung auch die Dachterrasse mit 144 m² gehörte.

Letztlich stellte sich die Frage der Verjährung des Schadensersatzanspruches nicht mehr. Der Beklagte hat nämlich die Einrede der Verjährung im Hinblick auf die zutreffende Feststellung im landgerichtlichen Urteil, dass die Klägerin (erst) im März 2003 von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis im Sinne des § 852 BGB a.F. erlangt habe, nicht aufrecht erhalten.

Der Zinsanspruch auf die jeweiligen Schadenspositionen ist seit Eintritt des Verzuges (§ 284, 288 Abs. 1 BGB) am 27.03.2004 bzw. am 18.04.2005 in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gerechtfertigt.

Der Klage war deshalb sowohl hinsichtlich des Zahlungsantrages als auch hinsichtlich des Feststellungsantrages uneingeschränkt stattzugeben. Soweit der Tenor hinsichtlich der Feststellung in seiner Fassung vom Klageantrag abweicht, erfolgte dies nur zur Klarstellung und ist nicht mit einer Teilabweisung verbunden.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils resultiert aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Es besteht keine Veranlassung, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil der Rechtsstreit weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Ende der Entscheidung